光大证券：红土保租房公募REIT正式出航 存量资产运营打开新空间

自始证券披露调查报告称，我国禄买房令人吃惊REIT正式启航，有利于引导市场市场竞争由较高周转快开发向存量运行升维转型，进而激发市场市场竞争潜力、改善估值溢价。难以发挥作用令人吃惊REITs在投资大企业存量金融机构上有较大可撬动投资实用性的自由空间，早先有望迎来REITs试点范围进一步向长租用公寓、物流地产等领域放开。促请关注万科A(000002.SZ)，中国金茂(00817)、新城控股(601155.SH)、禄利工业发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等。

自始证券主要观点如下：

住宅禄障体系建设工程幅度加大，本土首单禄买房令人吃惊REIT审查通过

2021年以来中央针对禄障性租用用住宅建设工程幅度加大，着力解决新市民、大学生的住宅困难情况。近期“租用购并举、进一步工业发展住宅租用用市场市场竞争”已已是建设工程投资长效机制的关键内容，“十四五”过后预料全国禄障性租用用住宅建设工程数量接近900万套，牵涉到的总额为1.35万亿元，约占同期投资投资的2%-3%，为“十三五”过后棚改投资额的20%(自始宏观)。7月底11日，本土首单禄买房REIT审查通过，有力拓宽住宅租用用大企业并不需要融资渠道，促进存量金融机构向运行升维转型，助力租用用物业证券化产品发挥作用金融机构负责管理完整了系统。

费德勒禄买房REIT产品不具备产生接下来、平稳储蓄的能力

地理位置来看，费德勒禄买房REIT初始金融机构为安居百泉阁、安居锦园、禄利白兰地阁和凤凰办公处四个禄买房重大项目，外毗邻所在区域的核心地段，周边设施配套且外为新建住宅暂无并不需要竞品，公共交通前提条件便利，出行较为易于。

出租用情况来看，自运行以来四项最上层重大项目主要租用用团购外已约到较较高出租用率(截至2022年3月底31日，租用用住宅部分平外出租用率约99%)，同时四项最上层重大项目负责管理费不算市场市场竞争租用用住宅负责管理费价格的六折(恪和智库数据)，相较市场市场竞争化租用用住宅具有较为明显的市场竞争优势，同时不具备较大负责管理费接下来增长自由空间。

获利情况来看，四个重大项目运行时间虽然成人3年，但已不具备产生平稳储蓄的能力。难以发挥作用重大项目承租用人为经过珠海市配租用审查机制筛选的小城镇建设工程骨干力量，入住个体素质和收入水平较较高，不具备强于的负责管理费履约能力;同时专业人才禄买房租用用期限较长、在册轮候伤亡人数大多，对早先平稳储蓄的可接下来性缺少有力禄障。4.金融机构所在市场市场竞争来看，珠海市人口数量多年接下来净流入，新市民、大学生的阶段性住宅困难情况突出。虽然接下来工业发展珠海禄买房已呈现出不断扩大数量、加速原材料的急遽，但即便如此土地能源更为重要，公共住宅建设工程及原材料数量长期较慢于租用用人群需求，较大的市场市场竞争租用用供求缺口是禄买房重大项目能够长期平稳运行的关键基础。

在价格合理的完全，费德勒禄买房REIT最上层金融机构能够为按揭缺少很差的回报截至2022年3月底31日，费德勒禄买房REIT最上层金融机构组合估值合计115800万元，相同单价7388元/平方米。根据相关推论前提下基建重大项目储蓄测算概况，预计2022年7-12月底及2023等奖项费德勒禄买房REIT可供分配金额分别为24.5百万元及49.2百万元;投资人净储蓄分派率于2022年7-12月底及2023年可约4.24%(年化)及4.25%。在价格合理的完全，费德勒禄买房REIT最上层金融机构能够为按揭缺少很差的回报。

后果提示：负责管理费价格后果，配租用后果，禄障性租用用住宅重大项目所谓后果，人口数量萎缩后果，百货业后果，政策后果

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